借地借家は身近な問題。相手方からの一方的な主張に困ってはいませんか。契約書が一見相手の有利に見えても、必ずしもそのとおりになるとは限りません。おかしいと思ったら弁護士に相談してください。

Q.1 地主（家主）から地代（家賃）の増額を通告されました。応じなければいけませんか。 A.1 　いいえ。あなたが妥当だと思う賃料以上を通告されたときは、これに応じず、従前賃料又は妥当と思う賃料を提供し、受領を拒否されたらこれを供託すればよいのです。 　ただし、その後訴訟で供託額を超える賃料が確定したときは、供託額との差額に年１割の損害金を加えて払わなければなりません。 　納得できない増額だからといって供託もしないで置くと、賃料不払いで契約を解除される危険があるので注意しましょう。 Q.2 地主（家主）から、契約期間が満了したから明け渡せ、と言ってきました。応じなければいけませんか。 A.2 　いいえ。契約期間が満了しても、原則として契約は自動的に従前と同じ内容で更新されます。例外は、地主（家主）の自己使用など地主（家主）の側に正当事由があるときです。正当事由の有無は難しい問題ですが、滅多に認められないと考えて良いでしょう。　明け渡しの代わりに、契約更新料を要求される場合もありますが、これも払う必要はありません。 　ただし、定期借地（借家）契約の場合は、期間満了で契約は終了し、明け渡さなければなりません。この定期借地（借家）契約は１９９１年に出来た新しい制度で、借地の場合期間が５０年以上と長いのが特徴です。それ以前の古い契約とは関係がないと考えて良いでしょう。定期借地（定期借家）かどうかは、弁護士に契約書をみせて確認されるのがいいでしょう。 Q.3 父が亡くなって、私が相続をしました。地主（家主）から借地（借家）契約書を書き換えるので、名義書換料１００万円を払えと言ってきました。応じなければなりませんか。 A.3 　いいえ。相続の場合、借地（借家）権は当然に相続人に承継されます。名義書換料など払う必要は全くありません。ついでながら、契約書を書き換える必要もありません。 Q.4 最近地主（家主）が変わって、新しい地主（家主）から、「私はあなたに貸した覚えはないから、出ていってくれ」と言われています。出なければなりませんか。 A.4 　いいえ。借地人は地上の建物の登記をし、借家人はその家に居住していれば、新しい地主（家主）に対して従前の契約を対抗（主張）出来ます。出ていく必要はありません。このようなケースの中には立ち退かせ専門の地上げ屋が関与している場合が多く、悪質な嫌がらせもあり得ます。弁護士に相談することをお薦めします。 Q.5 私は借地上に家を持っています。転勤のため、家を売りに出そうと思うのですが。 A.5 　家を売るのには地主の承諾が必要です。勝手に売ると、契約を解除されかねません。地主が理由もなく承諾してくれないとか、不当に高額の承諾料を要求するときは、裁判所の許可を得る方法があります。なお、家を賃貸に出すのなら、地主の承諾は不要です。 Q.6 借家から引っ越すのですが、家主はリフォーム費がかかるからと保証金を返してくれません。何とかなりませんか。 A.6 　畳や壁が普通に汚れるのは当たり前で、その損料は家賃に含まれています。ただの自然損耗を理由に保証金を返さないのは違法です。裁判で取り返しましょう。簡易裁判所の少額訴訟なら、弁護士に依頼しなくても出来ます。

参考リンク 05/01/01　エッ　いまどき地上げ　闘う「みどり会」（弁護士　寺沢達夫）